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2024.01.09 Tuesday

建築条件付きは意外とオトク?失敗しないための土地選びのポイントとは

Category : その他




土地を探していると、分譲地が良さそうに見えたり、建築条件付きがどうにかならないかな、と悩むことも多いでしょう。

そんな方に向けて、土地探しで失敗しないためのポイントから、建築条件付きの意外とオトクなポイントまで基本的かつ役立つ情報を徹底解説。




今回は、新築時における「土地の選び方の基本的なポイント」について紹介していきます。

 

土地は意外と選び方がむずかしく、本当に注目すべき点は、土地の面積や坪単価ではありません

 

これから土地を探す方、なかなかいい土地が見つからない、と思っている方も、こちらのブログの内容をぜひ参考になさってください。

 

それでは、まず当記事の要点からお伝えしていきましょう。




・分譲地と、単独で売りに出ている土地、それぞれに特徴があるため、必ずしも分譲地がベストとも限らない


・土地を選ぶときのチェックリストは本文内で紹介していますが、多くは不動産情報から読み解くポイントと、現地に足を運んで確認するポイントの2つにわかれる


・土地に関する情報等は、不動産会社ではなく住宅会社にプラン間取りから総額の資金シミュレーションまで含めて相談した方がよい


・建築条件付きの土地は、仲介手数料が不要であることや、つなぎ融資の金額を抑えることができるため、一般の分譲地よりオトクに購入できる(場合がある)

 



1. 分譲地? or 単独の土地?

 

まずは、何区画かで土地が整備される分譲地と、単独で売りに出されている土地のメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

新築世帯の方であれば分譲地が魅力的に見えがちですが、ご家族の価値観によっても異なってきますので、自分たちの考え方や優先順位によって決めましょう。



1-1. 分譲地のメリット

 

分譲地は区画がきれいに整備されており、車の出し入れがしやすいです。

 

一定以上の区画数がある分譲地の場合、同じぐらいの時期に新規で引越しされてくるため、昔ながらの ”しがらみ ” が少なく、同じような年代の方が集まりやすいです。

 

そして家を建てることを前提に区画整理している土地のため、ライフラインの工事や土地の整地に余計なコストがかかりにくいことも特徴です。

 

区画割も明確にされており、隣地境界線でトラブルになることもほぼないでしょう。



1-2. 分譲地のデメリット

一方、分譲地のデメリットは、同じメーカーや似たような外観デザインの家が並びやすいこともある点です。

 

建築条件が付いている場合は、建てられる施工会社が限定されるため、どうしても外観や雰囲気が似たり寄ったりになりがちです。

ただし、大信では建築条件を外して土地のみの販売もしています。後ほど建築条件の意外なメリットも紹介

 

また、同世代の近所付き合いが生まれやすい点は、人によってはデメリットとして考える方もいるのではないでしょうか。



1-3. 単独の土地のメリット

 

売主である方が、何かの事情で早く売りたい場合や、土地形状がいびつな場合、相場より安く販売されることもあり、条件次第ではオトクに購入できる可能性があります

 

そして、建築条件が付いていることは少ないです。

 

希望のエリアを絞っている場合は、分譲地ばかり探していると見つかりにくいですが、単独の土地であれば探しやすいです。



1-4. 単独の土地のデメリット

 

一方、そもそも家を建てるのに向いていない土地であるリスクが潜んでいるのも、単独の土地の特徴です。

 

大きさだけでなく、接道が2mギリギリ、その土地に行くまで車で非常に行きにくい、地目が「畑」など、その理由は土地によって様々です。

 

駐車場などであった土地の場合、給排水などのライフラインが来ていない可能性や、擁壁を作らないといけないリスクがある場合もあります。

 

また昔から住んでいる方の中に入っていくため、 ”しがらみ ” やその地域独特のルールみたいなものがある場合も。

 

そして隣地境界線でトラブルになることが、たまにありますので、測量がしっかりされているか?等は購入前にしっかり確認しましょう。

 

ちなみに、「掘り出し物」は意外とないのが現実でもあります。



2. 土地を検討する時に見るべきポイント

 

土地は坪単価や大きさだけでなく、最低限チェックするべきポイントがあります。




・地目は「宅地」もしくは「雑種地」であること(田・畑は農転手続きが注意)


・給排水設備や電気などのライフラインの状況(特に給排水管の状態)


・接道の長さ(最低でも4~5mはある土地がおすすめ)


・車で行きやすい場所であること(道の幅など)


・擁壁が不要であるか


・家のプランをあてはめた時に、みなさんが必要とする要素が詰め込めるか

(リビングの大きさや、駐車場の台数など)


→ 住宅会社の担当者と一緒に現地確認をするとよい

 



2-1. 不動産情報からチェックすべきポイント

ネットでも確認できる範囲では、下記のような点を確認しましょう。

 

・地目:宅地もしくは雑種地であること

 

・ライフラインの状況:給排水設備が整備されているか

 

・接道の長さ:4~5m以上ある土地がベスト

 

・接道している道が私道でないか

 

・セットバック(前面道路の幅員を広げるために土地が削られる)の確認



2-2. 現地に行ってチェックすべきポイント

 

・車で行きやすい場所であること(道の幅など)

 

・擁壁が不要であるか

 

周囲の状況は、よっぽど変な家が隣にある等特殊な要因以外は、下見を何回かしたぐらいでは分からないことが現実でしょう。

 

よく昼と夜に見に行くといい、と言いますが実際に購入の可否判断に影響するような要素に気づくことは少ないですが、それでも以上のような点を確認する上で何度かは足を運んで確認しましょう。



2-3. 土地に間取りを当てはめてみないと判断はできない

 

土地を絞ったら、間取りプランを落とし込んでみましょう。

 

プランは間取りの構成だけでなく、最終的におおよそいくらの予算になるのか?の総額確認も含めて必要です。

 

その場合、不動産業者の場合は土地のコストは算出できても、家の資金シミュレーションができないため、土地探しの場合はまず住宅会社に声をかけるとよいでしょう



3. 建築条件付きを最初から除外すると損?

 

建築条件が付いている、と聞くと多くの方はネガティブな印象を持たれるでしょう。

 

せっかくの新築であれば色んな会社から、お気に入りの会社を選びたい気持ちが大きいのですから、そのネガティブな印象は当然ですよね。

 

しかし、実は建築条件付きには、知られざるメリットも隠れています。

 

また、大信のように建築条件を外して土地のみ販売してくれることも出来る場合があるので、まずは一度問い合わせしてみるのも良いでしょう。



3-1. 建築条件付きの知られざるメリットはコスト圧縮

 

・仲介手数料がかからない(ことが多い)

建築条件を設定している以上、その住宅会社が土地を所有しているため、その場合であれば仲介手数料はかかりません。

 

仲介手数料は、一般的に3%+6万円+消費税となっており、仮に2000万円の土地の場合、72.6万円の追加の出費になるわけです。



・つなぎ融資を圧縮できる(可能性がある)

つなぎ融資とは、土地や建物を建てるための資金として、住宅ローンの前借のようなものです。

この、つなぎ融資の額を圧縮できることで、余計なコストを抑えることができます。

 

 

条件次第では、100万円以上のコスト削減につながる可能性もあり、建築条件付きの土地には意外なメリットがあります。



4. まとめ

 

このように、土地探しで失敗しないポイントとしては、「その地域の土地情報に強い住宅会社に依頼すること」と言えます。

 

大信では、西三河エリアの土地のご紹介から、新築分譲住宅まで扱っています。

 

今回ご紹介したような分譲地や単独の土地も多く扱っており、常時100区画前後の土地を保有し、西尾市では NO.1 の取扱数になっています。

 

現在販売中の土地情報の一覧はこちらから! ▶ 大信の土地情報

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